Une société civile immobilière (SCI) est un statut juridique qui permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, d’assurer la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce dernier peut être composé d’un ou de plusieurs biens, comme des appartements, des maisons, des locaux commerciaux, des terrains, etc. Grâce à la SCI, les différents associés peuvent investir tout en partageant les risques et frais inhérents aux obligations de tout propriétaire. Bien entendu, la création d’une société civile immobilière est avant tout une solution qui offre de nombreux avantages. Fiscalité avantageuse, facilité de gestion ou facilité de transmission, on ne compte plus les atouts de ce statut juridique. Pour autant, il n’est pas non plus dénué de problématiques.
Explorons les avantages et inconvénients de la SCI pour vous permettre de savoir si cette société est adaptée à vos besoins et à votre situation.
Les avantages de la société civile immobilière
Comme nous l’avons vu en introduction, une SCI entraîne de nombreux avantages pour les différents membres qui la composent.
Premier avantage, et non des moindres, la création d’une SCI offre une fiscalité avantageuse aux associés. En effet, la société peut disposer au choix de l’impôt sur le revenu, le mode d’imposition par défaut, ou de l’impôt sur les sociétés. Avec l’impôt sur le revenu, la SCI peut diminuer les impôts des associés grâce au déficit foncier. De même, elle peut procéder à la déduction de certaines charges du résultat social. Avec l’impôt sur les sociétés, l’imposition n’a pas d’impact sur les associés. Également, elle peut déduire les frais de création et de rémunération du gérant du résultat social.
Notons aussi qu’une société civile immobilière offre une grande souplesse de gestion, puisqu’elle permet aux associés de définir eux-mêmes les règles de fonctionnement de l’entreprise. Cela vaut pour la répartition des pouvoirs, mais aussi pour les règles de décision et les modalités de transmission des parts sociales en cas de décès ou de cession de l’un des associés. Dans le cas d’une gestion familiale ou patrimoniale, cette flexibilité s’avère particulièrement avantageuse.
N’oublions pas non plus que le capital social d’une SCI est libre. L’État n’impose pas de montant minimum, contrairement à d’autres sociétés. En d’autres termes, les associés peuvent fixer ce dernier à un euro symbolique. Évidemment, pour faire fonctionner l’entreprise et permettre d’obtenir des financements, apporter un minimum de fonds reste plus sage.
Enfin, le statut de la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine immobilier, géré par l’entreprise, des créanciers potentiels.
Les inconvénients de la société civile immobilière
Le premier inconvénient de la société civile immobilière reste la complexité de cette création. Il faut en effet rédiger des statuts et procéder à la publication d’une annonce légale, ce qui peut sembler complexe pour des personnes n’ayant jamais été entrepreneurs. De plus, au quotidien, cette société implique la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
De la même façon, la responsabilité des associés d’une SCI est illimitée. Contrairement à une SARL ou SAS, deux sociétés à responsabilité limitée, les contributions personnelles sont ici sans limite. Par conséquent, en cas de dettes impayées, les membres de l’entreprise exposent leur patrimoine personnel sans possibilité de contourner cette obligation.
Enfin, la création d’une SCI implique de nombreux frais et coûts qui ne sont pas évidents au premier abord. Par exemple, la rédaction des statuts ou la mise en place d’une stratégie patrimoniale peut nécessiter le recours au service d’un professionnel, comme un notaire ou un avocat.
